不動産投資

【20~30代向け】サラリーマンの私が副業に「不動産投資」を選んだ理由

【20~30代向け】サラリーマンの私が副業に「不動産投資」を選んだ理由

 

この記事は以下のような方に読んでいただきたいです。

  • 副業を始めてみたい…
  • 新たな収入源を持ちたい…
  • 不動産投資に興味がある…
  • 20~30代のサラリーマンの皆様!

 

早速ですが、私が副業に不動産投資を選んだ理由は紛れもなくサラリーマンとの相性が抜群にいいからです。

その理由は以下の2つです。

  1. 「副業の4原則」を概ねクリアしているから
  2. サラリーマン属性を使い、金融機関から融資を引くことができるから

 

それではまず「副業の4原則」からご説明していきましょう。

ぜひとも、あなたの副業選択の一助としてください。

 

「副業の4原則」を知ってますか?

あなたは「副業の4原則」をご存じでしょうか。

かの有名な堀江貴文さんが「儲かるビジネスの4原則」として紹介しているのですが、この条件、サラリーマンの副業を選ぶ際にとても参考になります。

その4つの条件が以下になります。

  1. 利益率が高いもの
  2. 在庫を極力持たないもの
  3. 毎月の定期収入があるもの
  4. 小資本で始められるもの

 

上記4つの条件に当てはまるビジネスをいろいろと調べた結果、不動産投資はこれらの条件を概ねクリアしていることがわかりました。

では、その理由をひとつずつ見ていきましょう。

 

1.利益率が高いもの

ここでいう利益率とは”売上高総利益率”(以下、利益率)のことを指します。

利益率は以下の計算式にて成り立ちます。

利益率=売上総利益(粗利) ÷ 売上高 × 100

 

ではまず不動産投資の利益率がどれくらいなのか、例を用いて計算してみましょう。

例えば築古戸建てをリフォーム代込みで500万円で手に入れたとしましょう。

 

月額65,000円の家賃設定で入居者が決まったとすると、年間で78万円の家賃収入となります。

そして78万円から税金や諸経費等を差し引いて、手元に残る利益が40万円とした場合の利益率は以下のようになります。

40万(売上総利益)÷78万(売上高)×100%=利益率51%

融資を引いているか等の条件によって売上総利益が上下しますので、あくまで一例ではありますが、利益率51%という数字はビジネスの中ではかなり高い方です。

その理由として、ここで各業種別の利益率を見てみましょう。

 

■業種別売上高総利益率(粗利率)

業種 売上高総利益率
製造業 19.6%
卸売業 11.4%
小売業 28.2%
飲食業 55.9%

出典元:経済産業省:2019年企業活動基本調査確報-平成30年度実績-経済産業省:売上総利益率

 

例えば製造業の場合、なぜ利益率19.6%でも稼ぐことができるのでしょうか。

その理由は製造業は大抵「薄利多売」というビジネスモデルだからです。

利益率が低かろうが、工場で大量に商品を作り、大量に販売することによって利益を生み出すことができています。

ですので、工場という大量生産機能を持たない個人が副業を行う場合、できるだけ高い利益率の商品を少しずつ売ることが重要になります。

よって、不動産投資の約50%という利益率(あくまで例ですが)は、サラリーマンをしながら個人で行うビジネスに十分な数字であることがわかると思います。

 

2.在庫を極力持たないもの

不動産投資における私たちの商品(在庫)は入居者の住む「部屋」となります。

例えば月額50,000円で貸せる部屋を一部屋もっていれば、それだけで年間60万円の売り上げがたつわけです。

一方で「在庫を大量に持つ」ということは、自ずと以下のような費用がかかるようになります。

  • 管理費
  • 人件費
  • 倉庫代
  • 廃棄代 等

 

サラリーマンをしながら大量の在庫を管理することは、手間場所の観点からみるととても非効率です。

例えば「せどり」、つまり転売ですね。

 

せどりは立派な副業ビジネスではありますが、商品を大量に仕入れなくては成り立たないビジネスです。

商品の量が部屋に収納できる程度であればいいのですが、収益アップを望めば望むほど商品の量は増え、専用の倉庫等を借りる必要性が出てきます。(安くで高単価のものを仕入れられるなら話は別ですが…)

結果、商品の管理や収納をするための場所の確保等に手間暇かかるというわけですね。

ちなみに、不動産投資においても入居者からのクレームや修理依頼、引っ越しの際の原状回復工事など、賃貸経営における管理業務は実質あります。(管理会社に任せたり、自主管理もできます)

しかし先述の通り不動産投資は「在庫を極力持たない」という条件はクリアしています。

極力少ない商品(在庫)で大きく稼げることが理想ですね。

 

3.毎月の定期収入があるもの

不動産投資の最大の魅力はこれではないでしょうか。

不動産投資が”不労所得”なんて言葉で表されるのは、毎月の家賃が税金や諸経費などを差し引いて、そのまま大家である私たちに入ってくるためです。

ちなみに、このような「一度仕組みを作ってしまえばそれが勝手にお金を稼いでくれるようになるビジネス」のことを私は「資産型ビジネス」と呼んでいます。

反対に、労働力の対価として給料をもらうビジネスを「労働型ビジネス」や「時給型ビジネス」なんて呼び方をします。

不動産投資が立派な資産型ビジネスであること、そして極力労働型ビジネスは避けるべき理由等については、以下の記事にて詳しく説明しております。

【図解】不動産投資は定期的な収入が見込める「資産型ビジネス」である
【図解】不動産投資が"不労所得"と言われる理由をわかりやすく解説 この記事は以下のような方に読んでいただきたいです。 副業を始めてみたい… 新たな収入源を持ちたい… 不...

 

4.小資本で始められるもの

結論から言いますと、不動産投資は最低50万円くらいから始められます。(もっと安くで始められている方もいらっしゃいます)

例えば、20万円くらいのオンボロ戸建てを現金で購入し、30万円かけて外注リフォームやDIYを施し、家賃3万円くらいで貸す。というようなビジネスモデルです。

参考としまして、こちらは私が買付を行った80万円のボロ戸建の買付証明書です。

買付証明書

 

このように、サラリーマンであればボーナス1,2回分くらいの金額ですぐにでも物件を購入できます。

ちなみに、不動産投資は以下のように扱う物件によって資本金の額が大幅に変動します。※金額は目安です

  • ボロ戸建投資:20~100万円
  • ボロアパート投資:100~500万円
  • 築古戸建て投資:200~800万円
  • 築古区分マンション投資:200万円~1,000万円
  • 築古アパート投資:1,000~2,000万円 等

 

まんたろう
まんたろう
バカやろう!サラリーマンが2,000万円も用意できるか!!!

 

と思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、そこがこれからご説明させていただく2つ目の理由「金融機関から融資を引くことができる」につながってきます。

 

以上のことから、不動産投資が「副業の4原則」に概ね当てはまることがお分かりいただけたと思います。

不動産投資にとどまらず、その他の副業やさまざまなビジネスを検討する際は、この「副業の4原則」を一つの基準としてみるといいかもしれませんね。

 

融資を制する者は不動産投資を制す

私が副業に不動産投資を選んだ理由の2つ目は「サラリーマン属性を使い、金融機関から融資を引くことができるから」です。

先述にもありますが、不動産投資は以下のように扱う物件によって資本金の額が大幅に変動します。※金額は目安です

  • ボロ戸建投資:20~100万円
  • ボロアパート投資:100~500万円
  • 築古戸建て投資:200~800万円
  • 築古区分マンション投資:200万円~1,000万円
  • 築古アパート投資:1,000~2,000万円 等

 

しかし、2,000万円の築古アパートをサラリーマンである私たちが現金で購入するのはかなり現実味のないお話です。

そこで登場するのが、日本全国に点在している”金融機関”による融資制度です。

つまり銀行等の金融機関にお金を借りて物件を購入し、賃貸経営を行い、その利益の一部を使って借りたお金を少しずつ返していく、というやり方が理想的な賃貸経営となります。

このように、私たちサラリーマンは融資制度を活用することで、本来手にすることのできないような高額な物件を手に入れ、賃貸経営を始めることもできるのです。

「融資を制するものは不動産を制す」といわれるのにも納得いくのではないでしょうか。

以上を踏まえ、この章では以下の3点に絞ってご説明いたします。

  1. なぜサラリーマンは融資を受けられるのか
  2. 融資を受けやすいサラリーマンの基準
  3. 不動産投資初心者にも融資してくれる金融機関

 

1.なぜサラリーマンは融資を受けられるのか

そもそも金融機関は誰にでもお金を貸してくれるのでしょうか。

答えは「NO」です。

金融機関は基本的に「貸したお金をちゃんと返してくれる信用のある人」にしかお金を貸しません。

しかし私たちサラリーマンは既に「毎月安定した収入があり、ちゃんとお金を返してくれる信用のある人」の条件に当てはまっているのです。

これがサラリーマンと不動産投資の相性がいい大きな理由の一つです。

このように金融機関が私たちの信用力を評価する基準のことを”属性”といいます。

つまり属性が高ければ高いほど、金融機関は私たちの事業や経営のためにお金を貸してくれやすくなるということです。

以下、職業を属性の高さ別に簡単にまとめました。

 

属性の高さ別職業まとめ

属性 職業
医者、弁護士、検察官等の有資格者
公務員
東証一部上場サラリーマン
中小企業サラリーマン
自営業、個人事業主

 

この表を見ると一見サラリーマンの属性が低いように見えますが、そんなことはありません。

お医者さんや弁護士さんは副業なんてしなくてもすでにお金持ちですし、公務員はそもそも大規模な副業が禁止されています。

ですので「副業を始めたい人の職業属性」に絞ってみるとサラリーマンは十分属性が高く、ある程度貯金のあるサラリーマンであれば誰でも金融機関から融資を受けられると言えます。(さすがに貯金0の人は「この人お金貯められないのかな」と思われますが…)

 

2.融資を受けやすいサラリーマンの基準

サラリーマンの中でも融資を受けやすい人とそうでない人にわかれます。

先述にもある「東証一部上場サラリーマン」なのか「中小企業サラリーマン」なのかもその一因ですが、ここではそれ以外の要因もご紹介します。

サラリーマン属性に影響を与える要因は以下の4つです。

  1. 勤務先の規模、知名度
  2. 年収
  3. 勤続年数
  4. 保有資産(貯金、株式、マイホーム等)

 

例えばこのような方の場合はどうでしょうか。

 

ぶちょうさん
ぶちょうさん
私は東証一部上場企業に25年間勤務しており役職は部長。年収が1,000万で貯金が1,500万あり、保有資産はローン返済済みのマイホームと自社株100万円分です。

 

こんな人はもうサラリーマン属性のチートです。笑

これほどまでに属性が高ければ、最初から”メガバンク”や”地銀”で融資を受けられる可能性が高いです。

 

しかし、ここまで会社に貢献してきた中間管理職クラスの高属性サラリーマンですと、本業の忙しさもあり、さらに不動産投資で収入を増やしたいと思われる方は少数派であると考えます。

今の環境で十分満足されていることでしょう。

そこで私が不動産投資をオススメするのはこのような属性の方です。

 

まんたろう
まんたろう
私は中小企業に3~10年間勤務しており役職は平社員、年収が300万で貯金が200万あり、保有資産なんてものはありません!

 

このようなごく一般的な属性の方でも、金融機関によって十分融資を受けることは可能です。

 

そのためにはまずコツコツ貯金し、自分の信用力、つまり保有資産の形成からはじめることをオススメします。

では、このような若手サラリーマンにもお金を貸してくれる金融機関とはどのようなものがあるのでしょうか。

 

3.不動産投資初心者にも融資してくれる金融機関

ここでは、これから不動産投資を始めたいと思っている方々を想定し、以下のようなサラリーマン属性であると仮定します。

  • 中小企業勤務
  • 勤続年数5年
  • 年収300万
  • 貯金200万

 

このようなサラリーマン属性の方はまず「日本政策金融公庫」という金融機関で融資を受けるのがベストです。

 

日本政策金融公庫は、①国民生活の向上、②民間金融機関の補完を目的としている国の金融機関であり、

 

まんたろう
まんたろう
経験はないけど、これから不動産事業や賃貸経営を始めてみたい!

 

というような、信金や銀行などの民間金融機関がサポートしづらい状況の方に対しての融資も積極的に行うという特徴をもっています。

日本政策金融公庫の融資制度はいくつかありますが、その中でも私たち若手サラリーマンが活用できるものの一つに、以下の融資制度があります。

 

■【女性、若者/シニア起業家支援資金】

対象 新たに事業を始める方、事業開始後おおむね7年以内の方で、女性または35歳未満か55歳以上の方
融資上限額 7,200万円(うち運転資金4,800万円)
金利(一例) 1.76%~2.05% (令和2年5月1日現在、年利%)

出典元:日本政策金融公庫HP 融資制度一覧(女性、若者/シニア起業家支援資金

 

このように、そこまで属性が高くない若手サラリーマンにも融資をしてくれる金融機関は現に存在します。

まずは日本政策金融公庫から事業資金として3~400万の融資を受け、経営者としての実績を少しずつ積み上げ、融資してくれる金融機関の幅を徐々に広げていくのが現実的な方法となります。

ですので、私たちのような若手サラリーマンは例えば以下のようなプロセスで不動産投資を拡大させていくというビジョンを持ちましょう。

  • 1~3軒目は日本政策金融公庫から少額で融資を受け物件購入・経営
  • 3軒の賃貸経営の実績を武器に、物件エリア内の信金へ融資の打診
  • 4軒目以降は、信金から融資を受け物件を買い足し
  • さらに実績を積み、次は地銀への融資の打診を行う…

 

上記はあくまで一例ですが、このようなビジョンで不動産投資を徐々に拡大させていくのが現実的であると考えます。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産投資はサラリーマンにとってとても相性のいい副業であることがお分かりいただけたと思います。

ここで、本記事の内容をもう一度まとめてみましょう。

  • 不動産投資は「利益率が高い」「在庫が少ない」「定期収入がある」「小資本で始められる」という「副業の4原則」を概ねクリアしている
  • 若手サラリーマンでも、日本政策金融公庫から融資を受けることができる
  • 賃貸経営の実績を積み上げることで、その他の金融機関から融資を受けることを目標にする

 

サラリーマンの給料だけじゃ満足できない方、はたまた本業以外に新たな事業に挑戦してみたいという方に不動産投資はとても適した選択肢です。

しかしサラリーマンをしながらの副業には「プログラミング」や「アフィリエイト」等、他にも選択肢はあります。

不動産に限らず、副業を検討する際には「私はなぜそれがしたいのか、私の目標は何なのか、私には何が向いているのか」を念頭に置いて考えてみてください。

視野を広く持ち、不動産投資はその選択肢のうちの一つでしかないことを忘れないでください。

この記事があなたの人生の一助となりますように。

ABOUT ME
きょろまんたろう
20代現役ITサラリーマン/脱サラする方法を本気で研究してます/人と違う生き方をしよう/インデックス投資と不動産投資、奥さんはプログラミング

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